2025 年于今每卖出 6 套二手房直播 勾引，就有 1 套为 50 平以下"老破小"。

关于许多非房地产行业且不太了解上海商场的平方东说念主来说，很容易把"上海的屋子"与"豪宅"画等号。

上海的高端商场如实在世界边界内有一定的引颈作用，一直都有着极端刚劲的韧性，在各大媒体宣传上也经常出现各式与上海豪宅关连的新闻。

关联词从上海举座商场来看，豪宅及顶豪商场仅仅其中的一部分，在上海仍有宽绰的平方购房者。甚而，从举座商场来看，平方购房者才是主流。

CRIC 数据默契，2017 年于今，上海一二手房成交套数的比值一直在 1:3 傍边，也即是说每卖 1 套一手房就有 3 套二手房成交。从成交套数来看，二手房占据绝大多数。与此同期，天然一手房经常出现较高成交价钱，但上海二手房套均总价一直在 300 多万元 / 套，2025 年一季度上海二手房套均总价为 352.56 万元 / 套。

即从举座商场来看，300 万傍边的二手房才是上海买房的大多数。

从成交来看，这个价钱段的二手房东要为市区"老破小"及郊区相对较大、较新方法，其中"老破小"从 2024 年起驱动成为年青东说念主的"新宠"。

01上海二手房成交永恒占主流300 万以下占 60% 以上

上海的房地产商场较为熟习，一直以来商场成交以二手房为迷漫主力，新址成交边界占比一直都在 30% 傍边。

从历史数据来看，2017 年于今，一手房成交套数占上海一二手房举座边界的 24.62%，除了 2022 年至 2023 年受"三价就低"及一手房集合供应等影响，一手房成交套数占比有所回升之外，其余基本都在 25% 以内。

从成交价钱来看，2017 年于今上海二手房套均成交总价都在 300 多万，其中 2025 年前 3 月价钱最高，套均总价 352.56 万元。

这一数据与许多集合上的信息以及对上海商场不太了解的网友们的"直观"有较大差距，对许多非房地产行业且不太了解上海商场的平方东说念主来说，上海似乎"随地豪宅""动辄千万起""一个卫生间都买不起" ……

事实上，许多东说念主对上海商场的歪曲主要受上海中高端新址商场影响，上海商品房商场发展较早，如今的上海新址主要以"改善型"需求为主，其中还有不少"再改""终改"等需求。

CRIC 数据默契，2017 年于今上海一手房套均成交总价大多在 600 万以上，其中 2025 年前 3 月价钱最高，套均总价 956.17 万元 / 套。上海的新址商场受供应结构影响较大，2024 年于今高端方法集合入市，其中不乏多个中枢区域风貌别墅方法，因此鼓吹了举座一手房商场的套均总价。但从成交套数来看，与上海一二手房举座成交比拟，数目一丝。

聚焦到二手房来看，上海总价 500 万元 / 套以下的成交占 80% 以上；300 万元 / 套以下的成交占比在 60% 以上；总价 200 万元 / 套以下的成交占 30% 以上。且 2024 年于今总价 500 万元 / 套以下的成交占呈下降趋势，总价 200 万元 / 套的占比有一定的飞腾趋势。

这评释上海二手房成交驱动出现两端趋势，一方面较高总价成交占比飞腾，另外一方面则是 200 万以下廉价房源成交占比栽培。这也与比年来举座商场房价下行有较高关联度。

02每卖 6 套二手房就有一套是不及 50 平"老破小"

从面积段来看，2017 年于今上海二手房总成交中小于 90 平方米的房源占比约 70%。细分到不同面积段来看，70 平方米以下的占约 40%，50 平方米以下的占约 18%。

2025 年前 3 月上海二手房成交中 50 平方米以下房源占约 16.57%，也即是说 2025 年于今每卖出 6 套二手房，就有 1 套为 50 平方米以下的"老破小"。

聚焦到具体成交上来看，2024 年全年景交前 20 的方法中仅中远两湾城和仁恒河畔城套均总价较高，其余房源大多为总价 300 万元 / 套以内，建筑年代在 2000 年以后的郊区房源。这些房源中约一半的面积小于 70 平方米。

当咱们集合到上海中枢区域（静安、普陀、杨浦、黄浦、虹口、长宁、徐汇）之后，建筑年代及房源面积出现显著变化。

除中远两湾城之外，大部分建筑年代都在 1990 年前后，套均面积也在 50 平方米傍边。上外洋环内大部分"老破小"都呈现这么的特征。

03地段、配套和性价比"老破小"成年青东说念主"新宠"

谢先生家住共康四村，他家小区在"上海中枢七区 2024 年二手房成交 TOP10 "中排第三，最新加勒比达 142 套。

"率先，咱们小区在上海东说念主眼里不算静安区，属于彭浦新村，是老闸北，这亦然性价比高的主要原因之一，说么是静安，但和老静安照旧有点差距的，咱们都出中环了。然而阁下各式照旧比较简短的，去市区许多场所都挺近，算是一个上风。咱们小区流动性一直挺好的，也不是这几年的事，就一直都挺好的。咱们是‘好意思艳家园’小区的示范单元，可能和边上其他老少区比拟检阅的稍稍好一丝吧。"谢先生告诉咱们，这几年共康四村价钱其实跌了许多，尤其是 2024 年显著下落，"主要照旧实惠。"

CRIC 数据默契，2021 年于今共康四村成交均价从 41782 元 / 平方米跌至 34386 元 / 平方米，跌幅达 17.7%，套均总价从 212.89 万元 / 套跌至 184.04 万元 / 套。

一方面是价钱显著下落，另外一方面是较高的高租售比。

以谢先生家共康四村为例，现在一套 53 平方米傍边的一居室整租价钱约 3500 元 / 月，成交价为 182.41 万元 / 套，房钱答复率达 2.3%，已跳动四大行如期进款利率。

贝贝在 2025 年买入"老破小"，原因是因为她不准备成婚了，"我一经 35 岁了，算是大龄剩女了，于今也莫得找到合适的对象，是以我拿父母原来准备的‘嫁妆’买了一套杨浦‘老破小’，率先是我一个东说念主住不需要太大，其次是市区吵杂东说念主多，各式配套都皆，外出散步一下啥都有，看病上班一齐都很简短，这给我很大的安全感。"

中国统计年鉴数据默契，2020 年世界共有家庭户近 5 亿户，其中"一东说念主户"家庭跳动 1.25 亿户，占世界户口总和的 25%。

胆寒东说念主口老龄化的原因之外，另一个伏击的身分是采纳茕居的中后生越来越多。总价低、位置好、通勤近、配套熟习、就医简短的"老破小"成为了像贝贝这么的茕居东说念主士的采纳。

至于房屋质地及居住环境问题，贝贝告诉咱们一方面在买的时间她会提前计划，另外一方面像共康四村这种上海"好意思艳家园"开采小区一经越来越多，将来"老破小"可能与夙昔的"老破小"越来越不雷同。

04 结语

需要提防的是，在咱们整理数据的经由中，发现 2024 年 5 月是一个伏击节点，" 527 战略"利好非沪籍只身东说念主士购房，购房区域扩大至外环外（崇明区以外）及外环内二手住房。（详见：新"沪九条"巩固上海楼市预期）

尔后上海二手房成交出现显著栽培，从 2024 年 5 月的 17099 套栽培至 6 月的 23906 套，随后举座商场出现鼎新，在" 929 战略"之后上海二手房成交套数举座迈入" 2 "字头，2024 年 10 月至 2025 年 3 月，除春季手艺其余各月都在 2 万套以上。

恰是在这么的布景下，上海"老破小"出现了一波行情。但从各年度面积段及总价段细分来看，上海二手房商场"老破小"占比仍呈下降趋势。

举座来看，比年来的确保抓正常交游价钱及流动性的屋子大多都率先昂然"妥贴居住"这一先决要求，因此在采纳脱手之前，率先需计划是否的确适应"自住"需求。

（本文受访者皆为假名）

本文来自微信公众号"丁祖昱评楼市"直播 勾引，作家：裁剪部，36 氪经授权发布。